特色小镇的前景与疑问:什么是正确的“突围”姿势?

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  尽管对特色小镇兴趣浓厚,就房地产企业而言,从开发商到运营商的角色转变,仍是另四个多多艰难的过程。短则两三年,长则五年甚至更久,业界方能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

  “运营特色小镇不像卖房子,房产证一转就完成了。大伙的空间我我嘴笨 更大,但要求也更高。大伙进入了太熟悉的商业模式。”7月22日,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产医学会 会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上说道。她认为,特色小镇在定位、商业模式、金融模式和建设运营方面,位于较多大现象。

  特色小镇是我国城镇化发展过程中的一项重要战略。近年来,相关部委密集发布文件,对特色小镇的发展进行支持和规范。2016年7月,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年,培育30000个左右特色小镇。10月,住建部敲定了第一批特色小镇名单,共有127个。今年初,“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。

  与此一同,企业、资本、机构对其的关注度很快上升。深陷拿地和盈利大现象的房企,更将其作为“突围之道”。如今,房企已成为特色小镇的重要投资主体。

  参会嘉宾认为,特色小镇前景广阔,但距离发展心智成熟期期是什么是什么期期的句子,仍需经过一段“试错”时间。

  “房地产化”倾向已现

  特色小镇风靡一时,一种生活程度上有着过热的成分。中新城镇化研究院院长袁开红在论坛期间表示,有关文件发布后,没想到会引发好难“热”的反应。

  她认为,当前对特色小镇的投资位于一定盲目性。其一,次要企业试图以传统房地产开发的模式运营特色小镇;其二,文旅特色小镇申报过多,而此前该模式已有很大的建设数率单位;其三,社会资本关注度匮乏。

  黄金湾投资集团董事长申威删改总要同感,“离米 从去年7月份到现在,大伙肯能收到了几百个特色小镇的项目资料。什么都项目描述前景非常好,投资回报率很高,但大伙认为,那先 纸面上的商业计划有待论证。”

  申威表示,不想所有项目都适合做特色小镇。这取决于小镇所在地是否是有良好的资源,包括自然、人文、产业资源等,一同时要对地貌、地形、气候、人文环境做全面考评。

  “房地产化”倾向过重,是特色小镇面临的好难 重要大现象。作为投资方,申威曾接触过什么都地产商主导的特色小镇项目,“有什么都地产商是被倒逼的,想以某些名义去拿地。”申威认为,在盈利上,类式企业会以房地产的投资回报标准来考量,通常要求的投资回报周期为3年,即36个月就要退出。

  申威在与某些地方政府接触中,也发现对方有借助特色小镇开发进行房地产“去库存”的诉求。

  一种生活大现象已为地方政府所重视。5月4日,北京市多部门发文,强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发”。分析认为,此举目的是处里特色小镇成为新的“鬼城”。

  袁开红则认为,对于一种生活倾向不想太过担心。她表示,的确有打着特色小镇名义进行圈地盖房的行为,且不少。但一种生活程度上说,这是企业在盈利模式不清晰状态下的一种生活行为。

  袁开红表示,这时要在监管上进行强化。但“市场是另四个多多相互平衡、自我协调、不断心智成熟期期是什么是什么期期的句子的过程”。违反市场规律的行为会面临过多的博弈,好难长久位于。

  盈利模式待解

  事实上,从一种生活程度上说,“拿地卖房”是特色小镇运营中必不可少的次要。

  蓝城集团总裁许峰就表示,解构特色小镇的业态组成会发现,最大的组成次要是居住。“比例小的占到300%以上,多肯能占70%甚至接近3000%。”肯能肯能好难人住下来,小镇是不肯能产生持续活力的。

  但从经营淬硬层 ,不想能纯粹靠卖房子支撑。许峰表示,特色小镇一次要的现金流来源是住宅类开发,还有一次要来自于今后的运营,包括产业、旅游、教育、养生养老等的运营,这会带来长期稳定的税收和就业,以及盈利。

  许峰认为,特色小镇由多业态、多内容组成,应该全方位考虑,也能保证小镇的顺利建设和运营。从盈利淬硬层 看,特色小镇应当是另四个多多滚动投入和滚动产出的过程。

  此前有观点认为,肯能投资规模大、回报周期长,中小型企业好难参与到特色小镇的建设中。

  据悉,目前对于特色小镇的资金支持主要源于国家层面。去年10月,中国开发性金融不利于会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”,母基金总规模为30000亿元人民币。今年2月,发改委和国开行联合发文,为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。

  当前尽管金融模式不想清晰,但特色小镇的融资渠道正逐渐打开。

  许峰表示,蓝城的资金来源于自有资金和合作伙伴,其中合作伙伴包括专业的国有企业和金融机构(尤其是基金)等。但他表示,要处里选择有快进快出思路的基金,而应该寻找可持久的的基金。

  申威则认为,不想所有特色小镇删改总要用重资产模式操作。“某些项目说要投几百亿,这是非常重资产的投资法律法律依据,运营得很好肯能盈利,可肯能好难达到预期效果,风险会有点痛 大。”

  他表示,什么都轻资产的特色小镇项目,也能运营得非常健康,说明轻资产同样是一种生活可行的运营模式。

  寻找“镇长”

  尽管对特色小镇兴趣浓厚,就房地产企业而言,从开发商到运营商的角色转变,仍是另四个多多艰难的过程。

  百富东方集团董事长戴宏亮在论坛期间表示,转型最大的挑战在于两点:改变资源整合法律法律依据、转变团队的运营理念。

  就前者而言,“土地是最关键因素。如何跟当地政府商定媒体合作,一次性锁定土地的开发?是地产商最难处里的大现象。”戴宏亮说,产业导入和金融设计能力同样十分重要。

  相比之下,运营观念的转变更为不易。他表示,特色小镇运营团队所含过多传统地产公司高管,思路上好难进行转型。但会 ,综合性人才的培养十分紧缺。

  中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁毛军删改总要同感,他认为,运营特色小镇,时要有一定的金融能力和商业运营能力,这两者删改总要容易获得。但相比之下,运营人才是最大的缺口。“现在招小镇的镇长好难了,小镇建完前一天,好难合格的镇长,该如何运营?”

  要处里那先 大现象,恐怕时要一定时间。袁开红认为,一般的商业地产项目时要花5-8年来培育。综合各项因素来看,离米 经过5年,特色小镇运营也能到心智成熟期期是什么是什么期期的句子期。

  相比之下,许峰乐观认为,只需两三年左右,业界就能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

  戴宏亮则表示,特色小镇会分为四个阶段发展:第一阶段,3年之内会百花齐放,经常出現各种有特色的小镇。第二阶段,用5-10年进行纠错,形成完善的金融政策、政府政策等。第三阶段,用10-20年既实现特色产业导入,又把生活法律法律依据、文化标签等做好。(文/21世纪经济报道)

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